不動産取引についてよくいただく質問

理論的には購入できます。 物件購入金額をフルでローンを組み、諸費用についても諸費用ローンを組むことで購入することができます。 ただし、２つ問題があります。

１つ目は、手付金を売主に払う際に現金が必要になること。

銀行の審査が出る前に売主に支払いますから、どうしても一時的に必要になります。

例えば物件価格が３,０００万円で手付金の１００万円を支払って、３,０００万円のローンを組めば手付金の１００万円の分も含まれますので実質０円で購入できますが、支払うタイミングが違いますので一時的にどうしても資金が必要になることは間違いありません。

２つ目は、銀行の物件評価が購入金額に届かない場合はその差額が自己資金として必要になるため、銀行評価が購入金額に届く物件を購入する必要があるということ。

不動産価格は様々な思惑（売主が抵当権を抹消する為の金額、時期的な問題、強気か弱気か、自己資金を投入しても早く売りたいか、そもそも自己資金が出せる のか・・・）が絡み合って価格が形成されています。それに反して銀行は不動産の流通相場よりも、国が出している路線価等を使って堅く評価を出しています。（具体的には流通価格の約８割程度）

つまり、自己資金ゼロで諸費用を含むフルローンで購入するということはできなくはないのですが、できたとしても、物件の価格以上の借入をすることになるわけですから、健全な借り方とは言えず、あまりお勧めはしません。

右のサンプルは、弊社エージェントが初めてご案内させていただく際に、お客様にお渡ししている、諸費用概算見積書です。

中古マンションの購入時には、様々な種類の費用が様々なタイミングで発生します。

弊社では、最初から全ての概算の見積もりを作成してから、最初の内見に伺うようにしております。
全体が把握できている方が、気持も楽でしょうし、例え他の不動産屋さんで購入検討するときにも役に立つと思いますので。項目自体はどこの不動産屋さんでも同じです。あくまでも納得して購入していただきたいのです。

手付金とは、売買契約時に売主に預けるお金です。

いくら必要かは売主によって異なりますが、物件金額の約３％～１０％弱と弊社ではご案内しております。

この手付金は売買契約を締結した後に、買主が「やっぱり買うのを止めた」という場合に手付金を放棄して契約を解除することができます。逆も然りで、売主が 「やっぱり売るのを止めた」という場合には手付金の２倍を売主が支払って解除することができます。

ただ、通常売買契約では住宅ローン特約（○月○日までに○万円、住宅ローンの融資決定の審査結果が得られなければ手付金も返却して契約が無効になりますよ）という特約が付きますので、住宅ローンの審査で否決になった場合、手付金はそのまま戻り、契約は解除されたことになります。

購入する物件が決まってからお引き渡しまでは、１ヶ月半程度です。
買付証明書を入れてから売買契約までは（状況にもよりますが）１～２週間程度です。

買付証明は不動産購入には絶対に必要です。

なぜなら、売主側も大切な資産を第三者に売却する訳ですから、口頭だけでの約束では買主の本気度が分かりません。買う方も大きな買い物ですが、売る方に とっても大きな売り物なのです。

例えば、３,０００万円の物件で２,９００万円に値下がりしたら買ってもいいと思って２,９００万円で買付証明書を売主に提出し、売主がその金額で納得したら原則契約をしていただきます。確かに買付証明書には法的な拘束力は一切ないですが、売主も大切な資産を売却する訳ですからお客様の一方的な理由で解除するのは避けていただきたいと思います