住宅ローンについてよくいただく質問

どの金融機関を通して住宅ローンを組むか。
不動産購入にあたって、重要な関門の一つですが、「サラリーマン」「会社経営者」「個人事業主」「契約社員」、皆様の働き方によって金融機関の審査基準も異なり、『これです！』とひと言では表せないのが実情です。

はっきりしていることは、住宅ローンとは、あくまでも不動産を購入するための手段ですので、以下の２つの条件を満たしてくれる金融機関はあなたにとっての良い金融機関と言えるのではないでしょうか。

住宅ローンとは、あくまでも不動産を購入するための手段です。融資をしてくれない金融機関は、あなたにとっての良い金融機関とは言えません。また、融資をしてくれたとしても、毎月の返済額が負担に感じてしまうような額となる金利では、せっかく購入したのにもかかわらず、ローンの返済に追われることになり、購入した目的が分からなくなってしまいます。

大まかにいいますと、この２つを満たす金融機関はあなたにとっての良い金融機関です！といえますが、これだけでは、質問の答えにはなっていませんね。
もちろん比較検討するべき項目はいくつかあります。
※以下は一般論です。もう少し深く聞きたいという方は、ご遠慮なくお問い合わせください。

住宅ローンについては、ご自身で比較できる場合と、専門的なアドバイスが必要な場合があります。
金融機関を選択するにあたって、エージェントより、比較表を提出させていただきますので、ご不明な点はお気軽にご質問ください。

金利や審査面では、さほど変わりがありません。 しかし銀行としては住宅ローンを融資する際、物件に抵当権を設定しますので購入物件の都道府県に借入をする銀行の支店がないと融資対象外になる可能性もあります。

あります。
違法建築（道路に面していない物件や容積率オーバー）や既存不適格と言われるものです。既存不適格というのは以前の建築基準法では適合していたものが、今 の厳しくなった建築基準法に適合しない物件のことです。

何故できないかと言うと、金融機関にとって担保不適格だからです。このような物件を担保として抵当権を設定しても、流通性がないので処分することが難しくなってくると金融機関は判断するようです。

ただ、既存不適格については度合いの問題なのでケースバイケースとしている金融機関もあります。
こちらについては、ご案内の時点でご説明させていただきます。

銀行本体は大抵１００％子会社で保証会社を持っております。その保証会社に銀行本体が融資をする住宅ローンの債権を保証させます。保証させるということは、債務者が万が一、返せなくなった時は保証会社が銀行に全額返済（代位弁済）します。ただ、債務者にとっては請求されるところが変わっただけで債務が消えるわけではありません。

その時に、保証料として物件購入者兼債務者が、保証料という名目で保証会社に支払います。

日本の現状の住宅ローン市場ではこの形が一般的で、「保証会社が保証するなら銀行は貸出します」というスタンスです。 気になるお値段ですが、借入期間や借入額にもよりますが、大体１００万円で２万円計算になりますので、例えば３,０００万円の借入なら約６０万円となります。全額返済した場合には保証料は日割り計算で戻ってきます。

ご案内時にご説明させていただきますが、「サラリーマン」「会社経営者」「個人事業主」等皆様の働き方によって変わります。

サラリーマンの方を基準にお話をするとローン申込書、保証会社保証申込書、個人情報の同意書を記入し 添付資料として、源泉徴収票２～３期分、本人確認資料（運転免許証、保険証）、借入がある場合は返済予定表の写し、購入物件資料（弊社で用意します）があれば事前審査はできます。

事前審査が通って本審査になると課税証明書や住民票が必要になります。銀行によって、またはお客様によって追加書類はありますが、基本的には、上記のような形が一般的です。

申し込みをした金融機関や、担当者、時期によっても異なりますが、通常は、書類が全て揃っていれば３営業日から５営業日程度です。審査をするのは大抵の場合は保証会社の審査になります。

住宅ローンの審査は総合的な判断になりますので、年収だけではなく、物件の評価やその他借入状況、資産背景、自己資金割合、勤務先等の総合的な属性と呼ばれるものを判断し申込金額を貸し出すか、もしくは減額して貸出すか、否決するかになります。
否決された場合でも、否決理由は教えてはもらえません。

基本的に借りられません。
住民票を移すことが融資実行の絶対条件になりますので、セカンドハウス扱いになります。国の政策でマイホームには低利で融資をしますが、セカンドハウス扱いなるものは、低利では融資をしません。基本的には住宅ローンの１％～１.５％アップくらいの金利水準です。お金に色はないのですが、このあたりは銀行員が一番ナーバスになるところです。金融庁の指針に反しますから・・・。

※フラット３５は例外で、窓口となる金融機関によりますが、居住用の住宅と同様の金利で取り扱うケースもあります。 ただし、こちらもご自身で利用するセカンドハウスが対象となり、投資目的では利用できません。 また、住宅ローン控除の対象外となります。

こちらについては基本的にありません。
受付窓口である支店が異なっても、同じ場所に稟議書が流れ付くので以前のデータを見てすぐに否決されてしまうでしょう。

簡単に言うと、景気が上昇傾向にある時は貸出金利も基準金利も上昇傾向なので固定がお勧めです。 景気が下がり基調の時には変動金利がいいで しょう。ただ、こればっかりは予測の域を超えず、銀行員も濁すところです。

豆知識。（平成２２年５月現在）
過去１０年の変動金利の推移を見ていますと、２％台を維持しています。
この状況が更に１０年続くと仮定して、変動金利２％台（優遇金利１％台）と１０年固定金利３～４％台（優遇金利２～３％台）の１０年間を比較すると、変動金利の方が返済額が少ないということもあります。
ただし、仮定の域を出ませんので、注意してください。