住宅ローンについてよくいただく質問

弊社では、ほぼ全ての都市銀行をご利用いただけます。。
審査も早く、金利や事務手数料、保証料、繰上返済手数料、利便性を考えて都市銀行をお勧めしております。当然、お客様で選択することも可能ですが、弊社が間に入れない銀行もあり、その場合は銀行とお客様が直接書類等のやり取りをすることから時間のロスがでてきます。こちらについても弊社エージェントまでご相談していただければと思います。

金利や審査面では、さほど変わりがありません。
しかし銀行としては住宅ローンを貸出す際、物件に抵当権を設定しますので購入物件の都道府県に借入をする銀行の支店がないと融資対象外になる可能性があります。

あります。
違法建築（道路に面していない物件や容積率オーバー）や既存不適格と言われるものです。既存不適格というのは以前の建築基準法では適合していたものが、今の厳しくなった建築基準法に適合しない物件のことです。
何故できないかと言うと、銀行にとって担保不適格だからです。このような物件を担保として抵当権を設定しても、流通性がないので処分することが難しくなってくるからです。ただ、既存不適格については度合いの問題なのでケースバイケースと言えるのではないでしょうか？
こちらについてはご案内の時点でご説明させていただきます。

銀行本体は大抵１００％子会社で保証会社を持っております。その保証会社に銀行本体が融資をする住宅ローンの債権を保証させます。保証させるということは、債務者が万が一、返せなくなった時は保証会社が銀行に全額返済（代位弁済）します。ただ、債務者にとっては請求されるところが変わっただけで債務が消えるわけではないです。
その時に保証料として物件購入者兼債務者が保証料という名目で保証会社に支払います。
日本の現状の住宅ローン市場ではこの形が一般的で、「保証会社が保証するなら銀行は貸出します」というスタンスです。
気になるお値段ですが、借入期間や借入額にもよりますが、大体１００万円で２万円計算になりますので、例えば3,000万円の借入なら６０万円程度になります。全額返済した場合には保証料は日割り計算で戻ってきます。

ご案内時にご説明させていただきますが、サラリーマン、会社経営者、個人事業主によって変わります。
サラリーマンを基準にお話をするとローン申込書、保証会社保証申込書、個人情報の同意書を記入し添付資料として、源泉徴収票、本人確認資料（運転免許証、保険証）、借入がある場合は返済予定表の写し、購入物件資料（弊社で用意します）があれば事前審査はできます。
事前審査が通って本審査になると課税証明書と住民票が必要になります。銀行によって、またはお客様によって追加書類はありますが基本はこのような形です。

人によっても時期によっても異なりますが、書類が全て揃っていれば３営業日から５営業日程度です。審査をするのは大抵の場合は保証会社の審査になります。（窓口は銀行です。）

住宅ローンの審査は総合的な判断になりますので、年収だけではなく、物件の評価やその他借入状況、資産背景、自己資金割合、勤務先等の総合的な属性と呼ばれるものを判断し申込金額を貸し出すか、もしくは減額して貸出すか、否認するかになります。
否認された場合は、否認理由は教えてはもらえません。

基本的に借りられません。
住民票を移すことが融資実行の絶対条件になりますので、セカンドハウス扱いになります。国の政策でマイホームには低利で融資をしますが、セカンドハウス扱いなるものは、低利では融資をしません。基本的には住宅ローンの１％～１.５％アップくらいの金利水準です。お金に色はないのですが、このあたりは銀行員が一番ナーバスになるところです。金融庁の指針に反しますから・・・。

今の自宅と新しく買う物件の決済（引渡）を同日に行います。
住替えローンの場合は担保評価が通常の２００％～３００％程度で既存物件の売却損まで新規のローンで組む場合が多いようです。それはいいとして、難しいのが既存物件の売却のタイミングと新規で購入する物件が出てくるタイミングです。その為、最近では新規の物件に「６か月以内に既存物件の売却すること」を条件として融資をしているケースもあるようなので弊社エージェントまでご相談ください。

こちらについては基本的にありません。
受付窓口である支店が違くとも、同じ場所に稟議書が流れ付くので以前のデータを見てすぐに否決されてしまうでしょう。

簡単に言うと、景気があがり基調の時は貸出金利も基準金利も上昇傾向なので固定がお勧めです。
景気が下がり基調の時には変動金利がいいでしょう。ただ、こればっかりは分からなく、銀行員も濁すところです。