中古マンションを買ったらいつまで住める? 中古マンションの耐用年数の目安

中古マンションを購入する場合は、どうしても、耐用年数がその価値を左右すること否めないことです。耐用年数と建物の寿命はイコールではありませんが大きく関わりあっています。ここでは、中古マンションの耐用年数についてご紹介しますので、参考にしてみてください。

中古マンションの耐用年数とは?

耐用年数とは、減価償却資産に関する省令で決まっている「法定耐用年数」のことです。「その期間を過ぎたから住めない」ということを表しているわけではなく、あくまでも、税法上の減価償却目安の年数となります。

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリートの住宅における耐用年数は47年、木造では22年です。住宅用に比べて、飲食店用や旅館用など多くの人が利用する場合は、さらに耐用年数が少なくなります。

マンションの劣化の種類

マンションの劣化には大きく分類して「物理的劣化」「機能的劣化」「社会的劣化」の3種類を挙げることができます。「物理的劣化」とは、長年使用することにより、建物に物理的・化学的に変化が起き劣化することです。物質そのものが古くなり、変質してしまうことをいいます。例えば、外装材の破損や変色・構造材の変形・腐食などです。壁や床が傷つくことも、物理的劣化になります。法定耐用年数は決まっていますが、それが物理的な寿命と同じとは限りません。技術の進歩により、コンクリートの寿命は80年~100年とも言われています。物理的劣化を遅らせるためには、日頃からしっかりと手入れをすることが重要ですし、定期的にメンテナンスをする必要があります。

「機能的劣化」とは、技術の進歩により優れた機能性を持つものが後発し、比較した場合、価値が下がることです。具体的な事例として、窓枠や窓ガラスなどについてです。現在では、遮音性の高い窓枠サッシや、断熱性が高い断熱窓ガラスなどが使われています。新技術を使った製品が出回ることで、今までの製品は劣っていると判断され、「機能的劣化」に分類されてしまうのです。「物理的劣化」よりも「機能的劣化」のスピードは速いのですが、リフォームリノベーションをする際に新商品を採り入れることが可能となり、生活の利便性をより一層高めることは可能です。

「社会的劣化」とは、居住する人の生活スタイルが変わり、今までと同じ状態では対応できなくなることです。例えば、「子供が増えて、部屋数が足りない」「高齢になり、階段昇降ができない」「車椅子を使用するため、段差が使えない」などがそれにあたります。しかし、「社会的劣化」への対策は、比較的安易で、リノベーションをしたり、住み替えることによって、求める生活環境を新たに作ることが可能です。バリアフリーや手摺りなど、現在の生活では不必要だとしても将来を見据えて設置することもあります。

マンションの耐用年数を超えるともう住めなくなるの?

耐用年数を超えていても、それが即、寿命せあるというわけではありません。よって、耐用年数が過ぎたらと言ってすぐに取り壊されるなどということはないでしょう。例えば、木造家屋の耐用年数は22年ですが、実際には耐用年数以上に住んでおられることも多いはずです。そのようにイメージすると分かりやすいと思います。鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は、1998年の法改正によって47年とされています。しかし、47年以上経過している物件でも、何ら影響を受けずに使用できることもあります。耐用年数を超えることで、どうしても価値は下がってしまいますが、そのような状態のマンションでも、もちろん購入することもできますし、実際、多くの物件が流通しています。

ただし、耐用年数を超えている古い中古マンションを購入する時には、ローンの借入期間に注意する必要があります。通常は最長35年で住宅ローンを組めますが、金融機関によっては融資の条件に築年数制限を設けているので、古いマンションでは年齢に関わらず借入期間が短くなってしまうこともあります。

中古マンションを購入する時には築年数だけはなく、外壁等もチェックを

中古マンションの購入で大切なのは、築年数や内装だけではありません。外壁の素材や構造もしっかりと確認するようにしましょう。外壁が劣化していると、ひび割れが起きている可能性もあります。経年劣化や地震などでひび割れが出来たり、それが拡がる場合も多いので、まずはひび割れの有無を確認しておくことが重要です。ひび割れがあった場合、補修工事などの予定はあるのかを確認しましょう。外壁だけでなく可能であれば屋上などを見学して、防水工事ができているかなども把握しておきます。メンテナンスがしっかりできているか否かは、中古マンションを購入する時の確認項目にしましょう。

また、中古マンションには「既存不適格建築物」の場合があるので、注意が必要です。これは、法令が変わったことで、現在の決められた容積率制限を超えたものになります。既存不適格建築物は違法な建築物ではありませんので、住宅ローンは問題なく利用ができますが、面積制限を超えているので、将来同規模の建物が建築出来ない可能性が高いです。物件によっては建替えると半分の大きさしか建てられないものもありますので、組合の方向としては建替えよりも修繕を選択する可能性が高いです。

マンションの購入時に役立てよう!

耐用年数を超えてしまっても、維持修繕がしっかりしていれば、その建物に住み続けることが可能です。そういった意味も含め管理状況の確認が重要になりので、築年数だけでなく修繕履歴や修繕計画の確認もするといいでしょう。中古マンションの購入時は、さまざまなことを確認して慎重になるべきです。ゼロアパは不動産やリノベーションに関する知識を豊富に持っています。中古マンションの購入で悩んだら、ゼロアパにご相談ください。

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