よくいただく質問

私たちゼロアパについて、中古マンションの探し方やリノベーションついて、住宅ローンについて、お客様よりよくいただく質問をまとめてみました。他にも気になっていることがございましたら、いつでもご質問を承ります。

■ゼロアパについて

運営会社の青山物産って初めて聞きますが、どういう会社ですか?

中古マンション探し、リノベーション、ライフプランニングをワンストップで行う「チームゼロアパ」の、中古マンション探しを担当しています。
2008年に開業し、今年で10年目になりました。
銀座線「外苑前駅」から歩いて4分のヴィンテージマンション「南青山リハイム」の一室を、壁を塗ったりニッチをつけたり、プチリノベーションして営業しています。3人のスタッフ全員がファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士の有資格者です。
ゼロアパの中古マンション探しでは、ただ単に物件情報をお渡しするのではなく、いろいろとお話をしながら、ご自身にとってのいいマンションの基準を一緒に探していくことを大切にしています。

■中古マンションの探し方、リノベーションについて

中古マンションを購入しようと考えていますが、何から始めたらよいのか分かりません。探し方のコツがあれば教えてください。

一般的に、物件を探すとなると手始めにエリア、価格、広さ等の住みたいと思う物件の条件を書きだして、Yahoo!不動産、SUUMO、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトで探してみるということになると思います。とはいっても、条件を書きだしてみるのもそう簡単ではないですよね。実際にほぼ条件が固まっているという方は、そう多くはいらっしゃいません。

そういう時、ゼロアパでは、「なぜ引越しをするのか」という事から考えていくことをお勧めしています。
結婚やお子さんの成長など、今よりも広い部屋が必要になったという必然的な理由でしたら、お住いのお部屋の広さを基準に、あとどれ位のスペースが必要なのかを考えて行くと、探すお部屋の広さがなんとなく見えてきますし、住環境が合わない、通勤に不便という理由であれば、どういう所が合わなかったのか、どこに不便さを感じたのか等を考えていけば、エリアもおぼろげに見えてくると思います。引越しをする理由が見当たらなければ、もしかしたら今は購入する時ではないのかもしれませんし。

中古マンション探しが新築マンション探しと大きく異なるのは、「築年数」も条件に加わってくることです。
広さとエリアが決まっていても、築年数によって価格の相場が変わります。この「築年数」、価格に影響するだけでなく、建物の耐震を考えた時の安心感にもつながり、更に専門的な知識も必要になってくるので、ちょっと厄介者です。

「築年数」については、重要事項調査報告書といった資料とともに、実際に物件を見てお話した方がよいので、ここでは割愛させていただきます。

いろいろな考え方はあると思いますが、ゼロアパでは、「エリアと広さ」、「価格と築年数」で2セットというようにお伝えしています。「エリアと広さ」を重視するのであれば、「価格と築年数」は多少幅を持たせ、「価格と築年数」を重視するなら「エリアと広さ」に幅を持たせるというように、ちょっと肩の力を抜いて柔軟に進めて行くことです。ですが、どちらも購入後のライフスタイルに関わってくるだけに、柔わらかすぎず硬すぎずの加減なんて、それこそ難しいですよね。更に、購入後のリノベーションを考えている場合ですと、もう何が何だか。。。

そういったご相談が多くなってきましたので、ゼロアパでは、「ライフプランニング」をお勧めするようになりました。
ライフプランニングでは、単に「借りられる額=買える額」「家賃より安い=安心して返済していける額」ではなく、購入後も趣味や旅行を楽しみ、豊かに暮らしていくために、「家にかけられる本当の予算」を探していきます。ライフプランニングによって、上限価格が明確になり、それ以外の条件も自然と定まっていくケースが多いです。

中古マンションって、前の居住者が使用した状態そのままに住むことになるの?

中古マンションは、現況引渡が通例です。現況引渡とは、そのままの状態で引き渡すことをいいます。つまり、クロスの破れや畳、フローリングの傷、エアコンや給湯器、キッチンやお風呂の故障や不具合もそのままの状態で引き渡されるので、新たに住めるようにするには、ある程度リノベーションまたはリフォームが必要になります。(リフォームとリノベーションの違いには一定の定義があるようですが、曖昧になりつつありますので、ここではリノベーションにしておきます)

中古マンションを購入して住むまでには、大きくわけて2つの方法があります。
「リノベーション済みの物件を購入して住む」「リノベーション前の物件を購入し、リノベーションをして住む」方法です。

リノベーション済みの物件とは、リノベーション工事を売主が行ってくれている物件をいいます。
大半は不動産会社が売主です。
工事が既に完成している物件ですので、引渡後に直ぐ入居できますので、住宅ローンを利用する場合は、いまのお住いの家賃支払いと住宅ローン返済の重複期間が少なくなります。
完成した状態を見て判断できる良さがありますが、内装は画一的であることが多いです。

リノベーション前の物件を購入し、リノベーションして住む場合は、工事開始は物件引渡後になります。
広さや工事内容によっても異なりますが、フルリノベーション(間取り変更や設備の一新、フローリング等の張替などすべて行う工事)の場合、工事期間は概ね1ヶ月半~2ヶ月半です。

住宅ローンの返済は、物件引渡後に開始しますので、工事期間中は、現在のお住いの家賃とローンを支払う事になります。重複期間を短くするためには、引渡後に直ぐ工事を開始してもらえるように、予めリノベーション会社との打ち合わせは欠かせません。
リノベーション済み物件とは異なり、ご自身のライフスタイルを反映した間取りにしたり、無垢材の建具を利用したり、フリープランのキッチンを設置したり等々、オンリーワンのお部屋を造る楽しみがあります。

リノベーション前の物件を購入し、自分たちの好きなようにリノベーションをして住もうと考えています。リノベーション前の物件を探す時には、どういう点を注意していけばよいですか?

リノベーション前の物件ということは、売主が使用しているままの状態で購入することになります。
建具や設備など相当使用感があると、気分がトーンダウンしてしまう事がありますが、そのまま住むわけではありませんので、リノベーション完成後のイメージを想像しながら、箱として見る感覚が必要です。

また、居住中の物件であれば、内覧の時にいらっしゃる事があります。
他人の家に入っていき内装をチェックするのは、生活を覗き見るようでちょっと勇気がいりますが、実際に住んでいる方の意見を直接聞くことができるよい機会でもありますので、いろいろと質問してみるとよいでしょう。

既にリノベーション会社がお決まりでしたら、担当者の方も一緒に見に来ていただく事をお勧めしています。
前の質問でもお話しましたが、中古マンションは「築年数」の要素が加わります。
マンションの建て方にも流行があり、建てられた時期によって配管の敷設方法や位置、階高などが異なり、また、時期が同じでもすべてが同じ構造・工法で建てられているわけではありませんので、昭和○年代はどうだ平成年代はこうだと一概に言えないものです。

キッチンを移動しようと考えていたのにできなかったり、間取りが変えられなかったり、予定していた予算を大幅に超える費用がかかってしまったり、というようなことも起こり得ますので、購入の決断をする前には、必ずリノベーション会社の方にご同行いただいて、状況を確認してもらう事をお勧めしています。

ゼロアパでは、まだ購入するかどうか分からない段階での、リノベーション担当による内覧同行も無料で行っていますので、是非ご利用ください。プロと一緒にお部屋を見る事によって、できる事やできない事、また希望するリノベーション工事の概算費用がその場で分かりますので、購入するかどうかの判断材料としていただいています。

リノベーション工事費用も借入をしようと考えています。物件と同じ金利で借りられるという事を聞きましたが本当ですか?

はい、借りられます。
ただ、どこの銀行でも大丈夫というわけではなく、限られた銀行でしか取り扱っていませんので、スタッフにご相談下さい。

ゼロアパに掲載されている物件以外でもお任せできますか?

もちろんです。
Yahoo!不動産、HOME'S、at home、SUUMO等の不動産ポータルサイトや、その他様々なホームページで見つけた物件でも取り扱っております。

ゼロアパでは中古マンションをメインに扱っていますが、不動産ポータルサイトに掲載されている物件で、「この不動産会社だけでしか購入できない」という物件は殆どありません。大抵が、不動産業者間の情報サイト「レインズ」に掲載されている物件ですので、どの不動産会社でも取り扱いができます。

他のサイトで気になる物件がありましたら、こちらよりお知らせください。

条件を伝えて探してもらうことはできますか?

もちろんです。
「こんな物件探して」よりお探しの条件をお知らせください。
また、無料相談会も行っていますので、是非ご利用ください。

■購入について実務的なこと

よく自己資金ゼロで買える!!と書いてある広告を見かけますが、本当ですか?

物件価格を全額住宅ローンで借入れ、諸費用についても諸費用ローンを利用することができれば、自己資金ゼロで購入できます。

ただし、問題点が2つあります。

1つ目は、手付金を売主に払う際に一時的に自己資金が必要になることです。

手付金は、売買契約時に売主に支払うもので、特にいくらという規定はなく、売買代金の1割未満の範囲で、双方の話し合いで決めるのが一般的です。
手付金は売買代金に充当されるものですが、売買契約は、ローンが実行される前に行いますので、一時的に自己資金で賄う必要があります。

例えば、物件価格3,000万円、手付金100万円とすると、物件価格の3,000万円全額住宅ローンを利用すれば、物件価格に充当される手付金100万円の分も住宅ローンで賄う事ができ、実質自己資金0円で購入できますが、手付金を売主に支払う時期と、銀行から住宅ローンが実行される時期が異なりますので、一時的にどうしても手付金分の資金が必要になります。

2つ目は、銀行の物件評価が物件価格に届かない場合は、その差額が自己資金として必要になるため、銀行の評価が物件価格に届く物件(物件価格≦銀行の評価)であることです。

物件価格は、売主の様々な思惑(抵当権を抹消する為の金額がいくらなのか、時期的なこと、強気か弱気か、売却を急いでいるのか等など、)や周辺の相場などによって決められます。

銀行は、売主の思惑や流通相場よりも、路線価等を使って評価しています。(概ね流通価格の約8割程度)

自己資金ゼロで物件価格+諸費用をローンで賄うことも不可能ではありませんが、物件の価格以上の借入をすることになるわけですから、将来売却をする際に自己資金が必要となることもありますので、ライフプランニングを利用するなど、入念に資金計画を立てる事をお勧めします。

物件の価格以外に何に、いくら必要でしょうか?

右のサンプルは、ゼロアパのスタッフが初めて内覧同行をする際に、お客様にお渡ししている、諸費用概算見積書です。
中古マンションの購入時には、物件価格以外にも、諸費用といわれる、様々な費用が様々なタイミングで発生します。

  • 【主な諸費用】
  • ・不動産会社への仲介手数料(物件価格の3%+6万円+消費税)
  • ・登記費用
  • ・銀行への費用(保証料、事務手数料、印紙代)
  • ・火災保険料
  • ・固定資産税・都市計画税の精算金

ゼロアパでは、最初の内覧同行の際に、諸費用の概算見積もりをお渡しするように心がけています。

物件価格だけでなく、トータルでどれくらいの費用がかかるのかイメージしておくことは、とても大切な事ですし、資金計画の際にも役に立ちます。

購入までのスケジュールを教えてください。

お引渡までの流れ
1.物件を内見
2.購入を決定
3.買付証明書(購入申込書)を弊社経由で売主へFAX
4.条件の交渉
5.売買契約(重要事項の説明も行います)
6.住宅ローンの審査申込
7.借入先金融機関の決定
8.お引渡
5と6は同時進行です。

購入するマンションが決まってからお引き渡しまでは、1ヶ月半程度です。
売主が居住中の物件の場合は、売主が転居先を探す期間として、契約から引渡まで3ヶ月程期間が空く場合もあります。

買付証明書(購入申込書)を入れてから売買契約までは(状況にもよりますが)1~2週間程度です。

買付証明(購入申込書)を渡したら必ず購入しなくてはいけませんか?

買付証明には法的な拘束力はありませんので、違約金等も発生することなく取り下げることも可能ですが、あまり好ましいことではありません。
買付証明は希望する価格等の条件を記載し、この条件であれば、購入する意思がありますという意思表示でもあります。

中古マンション売買は、買い手にとっても大きな買い物ですが、売り手にとっても大切な財産を売却するという大きな取引です。

法的な拘束力はありませんが、一方的な理由で解除するのは避けていただきたいと思います

手付金とは何ですか?いつ、いくら必要でしょうか?

手付金とは、売買契約時に買主から売主に預けるお金です。
いくら必要かは売主によって異なりますが、物件金額の約3%~10%弱が一般的です。
この手付金は売買契約を締結した後に、買主が「やっぱり買うのをやめた」という場合に手付金を放棄して契約を解除することができます。
逆に、売主が 「やっぱり売るのをやめた」という場合には手付金の2倍を売主が支払って解除することができます。(手付倍返し)
ただ、通常売買契約では住宅ローン特約(○月○日までに○万円、住宅ローンの融資決定の審査結果が得られなければ手付金も返却して契約が無効になります)という特約が付きますので、住宅ローンの審査で承認がえられなかった場合、手付金はそのまま戻り、契約は解除されたことになります。

■住宅ローンについて

銀行はどうやって選べばよいですか?

中古マンション購入にあたって、重要な関門の一つですが、「会社員」「会社経営者」「個人事業主」「契約社員」、働き方によって金融機関の審査基準も異なり、『これです!』とひと言では表せないのが実情です。

また、都市銀行、地方銀行、ネットバンク、信用金庫、信用組合、住宅金融支援機構(フラット35)など、住宅ローンを取り扱う金融機関はいくつもありますので、比較サイトなどで調べてみてもこんがらがってしまいますね。
住宅ローンとは、あくまでも購入するための手段ですので、簡単に言ってしまうと、以下の2つの条件を満たしてくれる金融機関が良い金融機関と言えるのではないでしょうか。

1.希望の金額を融資してくれる。
2.毎月の返済額が負担にならない金利で融資してくれる。

ただ、これだけでは質問の答えにはなっていませんね(笑)

比較検討するべき項目をいくつか挙げてみました。
※以下は一般論です。もう少し深く聞きたいという方は、ご遠慮なくお問い合わせください。

金利 返済額に影響しますので、より低い金利で借りたいですね。
とはいっても、大きく分けて変動金利と固定金利、更に固定金利だけでも数種類あったり、どれを基準に選んでよいかすら悩んでしまいます。
金融機関のHPに記載されている金利は店頭金利であり、そこからさらに優遇されることもありますので、実行金利(実際に適用される金利)で比較するのなかなか難しいと思います。
毎月の返済額の上限を決め、金利の許容範囲を設定すると良いかもしれません。
初期費用 初期費用には「保証料」と「事務手数料」があります。
保証料0円であっても事務手数料が高額だったりすることもありますので、トータルで比較した方がよいでしょう。
また、住宅金融支援機構のフラット35は、窓口となる金融機関によって手数料が変わり、銀行では金利に含まれる団体信用生命保険料が別途かかる事も考慮してください。
審査のスピード 購入申込者が複数いた場合、大抵は購入申込書の先着順となりますが、審査が早く通った方を優先するというケースがあります。そのようなケースでは、審査のスピードが重要になります。
事前審査では2日~5日程で結果が分かりますが、10日~15日ほどかかる金融機関もあります。
せっかく審査が通っても、結果が分かるのが遅くて購入できなかった。。。ということもありますので、重要なポイントです。
審査基準 審査基準は、公開している金融機関は殆どなく、一般の方ではなかなか得にくい情報です。(住宅金融支援機構は、年収に対する年間返済額の割合まで公開しています。)
会社員、会社経営者、個人事業主など働き方によっても大きく異なりますので、ゼロアパスタッフにご相談ください。
その他 「繰り上げ返済手数料」・・・繰り上げ返済や一括返済時に必要となる手数料です。
「サービス」・・・返済するたびにポイントが貯まったり、振込手数料等が無料になるといったサービスを付保する金融機関もあります。

住宅ローンについては、ご自身で比較できることと、実務経験や専門的なアドバイスが必要なことがあります。
また、リノベーション費用も住宅ローンでの借入を検討している場合、取り扱いが可能な金融機関が限られます。

金融機関を選択するにあたっては、ゼロアパスタッフよりご提案させていただきますので、お気軽にご質問ください。

地方銀行と都市銀行に住宅ローンの違いがありますか?

金利や審査面では、さほど変わりありません。
ただ、地方銀行の場合、購入物件の都道府県にその銀行の支店がないと融資対象外になったり、築年数によって借入期間の制限を設けていることもあるようです。

住宅ローンが利用できない物件はありますか?

あります。
違法建築や既存不適格と言われるものは、融資する金融機関にとって担保不適格となってしまうからです。このような物件を担保として抵当権を設定しても、いざという時処分することが難しくなってくると金融機関は判断するようです。
ただ、既存不適格については度合いの問題なのでケースバイケースとしている金融機関もあります。
こちらについては、ご案内の時点でご説明させていただきます。

初期費用にある保証料ってなんですか?

銀行が融資をする住宅ローンを、債務者(借りた人)が万が一返せなくなった時に、保証会社に保証してもらうための費用です。
万一の時は、保証会社が債務者に代わって銀行に全額返済(代位弁済)してくれるという仕組みです。
債務者にとっては請求されるところが変わっただけで債務が消えるわけではありません。

借入期間や借入額によって変わりますが、ゼロアパでは100万円当り2万円で計算しています。
例えば3,000万円の借入なら約60万円となります。
借入期間中に全額返済した場合には、ほぼ日割り計算で戻ってきます。

住宅ローン審査で必要な書類は何ですか?

「会社員」「会社経営者」「個人事業主」等、働き方によって変わりますので、ご案内の際にスタッフより説明させていただきます。

会社員の方を基準にお話をすると住宅ローン申込書、保証会社保証申込書、個人情報の同意書に記入し添付資料として、源泉徴収票1~2期分、本人確認資料(運転免許証、保険証)、他に借入がある場合は返済予定表の写し、購入物件の資料(弊社で用意します)があれば事前審査はできます。

本審査になると事前審査で提出した書類に加え、住民票や課税証明書が必要になります。ケースバイケースで追加書類を求められることはありますが、基本的には、上記のような形が一般的です。

審査にどのくらい時間がかかりますか?

事前審査では2日~5日程で結果が分かりますが、10日~15日ほどかかる金融機関もあります。

同じ銀行のA支店で審査に通らなくてもB支店で通るということはありますか?

基本的にありません。
受付窓口である支店が異なっても、審査するところは同じですので、以前のデータを見てすぐに否決されてしまいます。

固定金利と変動金利はどっちがいいの?

一般論として、景気が上昇傾向にある時は貸出金利も基準金利も上昇傾向なので固定がお勧め、景気が下がり基調の時には変動金利がお勧めといわれていますが、こればかりは予測の域を超えません。

変動金利は、金利も返済額も毎月変動しいくものと思われがちですが、実際には、金利の見直しは年に2回(4月と10月)行われます。金利の見直しが行われても、毎月の返済額は5年間は一定です。
毎月の返済額の内訳は、元本+金利です。
金利が上がると、元本の額が減り、金利の額が増え、内訳の比率が変わりますが、毎月の返済額は一定です。
※一部、金利が毎月変動する金融機関もあります。

変動金利と固定金利を組み合わせて借りる事も可能ですので、ご相談ください。

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