ゼロアパ

中古リノベーションを始めるにあたって

様々な要素が複雑に絡み合う「中古不動産を買ってリノベーションをして住む」というプロジェクト。誰に相談し、どのように進めていけばいいのかをまとめてみました。大きなイベントで、間違えないためのはじめの一歩です。

中古購入+リノベーションは2つの異なる感性が…

中古購入+リノベーションには、不動産会社とリノベーション会社という、仕事の進め方や考え方、感性も異なる2つの会社が関わります。ひとつの住宅を完成させるまでに、ふたつの感性が関わるわけです。
このふたつの感性が、同じ方向を向いて進められれば、ふたつの視点があることで、力強さは増し、安心につながりますが、ひとたび別の方向を向いてしまうと、「船頭多くして船山に上る」ことにもなりかねません。そして、見ている方向が異なった不動産会社とリノベーション会社は、山にご案内しがち。

はじめての中古+リノベーションでよく聞く悩み

  • 不動産会社とリノベーション会社
    先に相談すべきなのはどっち?
    不動産購入かリノベーションか、どちらを始めにスタートしたらいいか分からない。
    調べることや同時に行わなければならないことが多いのに、不動産購入とリノベーション両方の知識があって総合的なアドバイスをくれる会社が少ない。
  • リノベーション会社に先に相談したところ… 不動産購入の実務や住宅ローンの知識に乏しく、なかなか具体的に進まない。マンション選びの判断基準が、「リノベーションができる」だけになっている。不動産の価値や判断基準について聞いても曖昧な回答が多い。
  • 不動産会社に先に相談したところ… 不動産会社の担当者が大丈夫です!と言っていた工事内容が、購入後、リノベーション会社に相談したところ、不可能ということが判明。リノベーションの大まかな金額を聞いてもまったくあてにならない。

不動産購入とリノベーションはスピード感が違う

不動産会社が関わる中古購入の現場では、一点もののため、早めの決断が必要になります。
ところが、リノベーション会社が関わるリノベーションの現場では、じっくりプランを練ることが大切で、中古購入+リノベーションという、同じプロジェクトですが、スピード感が異なります。

  • 不動産購入のスピード感は速い
    一点もののため、同じようにリノベーションを考えている方との取り合いになり、購入するかどうか、決断の速さが求められる。
  • リノベーションのスピード感はゆっくり
    素材や設備、間取り、色、雰囲気といったバリエーションが豊富で、イメージもつきにくいため、いろいろと迷ってしまう。いい空間にしたいと思うほど、じっくり悩む時間が必要。

不動産購入のスピード感と中古購入+リノベーションの実情

住宅購入は、探している時間は長く感じますが、ひとたび購入希望物件が出てくると、契約から引渡しまでが、あっという間です。
※売主さんが引越し先を探すので、引渡は3ヶ月後というケースもありますが、一般的には1ヶ月から1ヶ月半。

不動産購入も初めてで、リノベーションも初めての全くの白紙状態なのに、すべてをあっという間に決断していかなくてはならないのが、中古購入+リノベーションの実情です。実際には、ここに住宅ローン等の手続きも加わってきます。

物件を決めてからリノベーションを考えていたら、到底間に合いません。
ですが、物件が決まらないと、リノベーションプランも決まらないというのも事実。

不動産購入とリノベーション、それぞれの実務やスケジュール感に詳しい人がいないと、きちんと進んでいかないのが、中古購入+リノベーションの実情

スムーズに進めていくには
  • まずは不動産購入の実務や流れについて詳しい人に相談
  • ライフプランニングを利用して、ご自身の生活スタイルを考え、
    家にかけても大丈夫な総予算を判断する。
  • 時間にゆとりがあるうちに、広さや形状が希望物件に近い物件で、工事費用とプランのイメージを持つ。

このやり方でいただいた反響

  • リノベーション+物件の自分達の予算が明確になった。
  • あやふやだった物件選びの基準が明確になった。
  • リノベーション会社をじっくり選ぶ事ができた。
  • リノベーションプランをゆっくり練る事ができた。
  • 物件の引き渡し後、時間のロスが無くすぐに工事を始められた。

ゼロアパが推奨するスケジュール

準備期間
  1. 1不動産会社に相談
    不動産購入+リノベーションの実務や流れについて把握する 最初に行うべきことは、中古購入の際に抑えておくべきポイントや、住宅ローンのこと、リノベーションも踏まえた全体のスケジュール感ややっておくべきことを把握することです。
    不動産購入の実務や住宅ローンのこと、市場観など不動産会社に相談することで、大枠をとらえることができます。
    また、ファイナンシャルプランナーがいれば、ライフイベントも考慮したキャッシュフローの変化もみていくことが可能です。
    不動産を考える上で外せない、資産性や流動性の視点から中古不動産+リノベーションをみていきます。
    ここで、借入可能額やライフスタイル等を踏まえた全体の予算感、また予算に合致する不動産の、価格・立地・築年数等のイメージがつかめます。
  2. 2リノベーション会社に相談
    参考見積りと参考プランで、おおよその見積もり金額を知る 気になるリノベーション会社に相談し、希望しているリノベーション工事を全部行った場合の金額や、予算に合うようなリノベーション工事の、それぞれの金額や内容を知り、比較します。
    ふたつを比較することで、工事内容の優先順位について検討でき、取捨選択がしやすくなります。
  3. 3ファイナンシャルプランナーと資金計画
    リノベーションの現実をもって、再度不動産会社に相談 物件価額とリノベーション金額をバランスを考えた、現実的な総予算を検討。
    「住環境(エリア)」「希望のリノベーションができること」など、物件選択の優先順位を整理して、現実的な予算に合う物件を探していきます。
    ライフイベントも考慮し、キャッシュフローの変化もみていきます。

この期間でしっかり準備ができていれば、あとは条件に合う物件が出てくるのを待つだけです。

実行期間
  1. 4物件探しと平行して、リノベーション会社選びとプラン相談
    準備期間で、物件とリノベーションの予算のバランスを把握したら、あとは物件探しです。準備期間でまとめた物件選択の優先順位をもとに、物件を探していきましょう。
    この期間内に依頼するリノベーション会社を選び、プランの打ち合わせもおこなっておくと、いざ物件が出てきたときに、すぐに希望のリノベーション工事が可能か、予算内におさまるのかを判断してもらえますので、決断のスピードが肝心な、中古購入においては、大きなアドバンテージになります。
  2. 5気になる物件がでたら、即内覧
    気になる物件を見つけたら、不動産会社に連絡してすぐに内覧の手配をしてもらいましょう。本命になりそうであれば、リノベーション会社にも同行してもらうと、物件の状況も共有でき、その場で善し悪しが判断できます。
    こういう場合に、不動産会社とリノベーション会社がうまく連携が取れるように、リノベーション会社が決まったら、不動産会社にも連絡をしておくとスムーズです。
  3. 6問題がなければ購入申し込み
    今まで積み上げてきた条件に合い、物件の状態、リノベーションの可能性に特に問題がなければ、購入申し込みをいれます。同じ時期に複数の申し込みがあった場合は、「購入申込の先着順」「ローンの承認順」「契約締結可能日の早い順」など、優先順位の決め方は売主によって様々です。
    大事なのは、すべてにおいて早くスムーズに対応すること。
    申し込みと同時に。ローンの事前審査の申し込みとなりますが、リノベーションもローンで賄う場合は、金融機関から、購入希望物件でのリノベーションの詳細見積りの提出を求められます。
    ここでも、準備期間で行ってきたことで、大きなアドバンテージを得られます。
  4. 7売買契約締結と本審査
    無事にローンの事前審査が承認されると、次は売買契約の締結、本審査申込と続きます。
    購入申込から本審査承認までは、遅くても1ヶ月以内で進みます。
    本審査が承認されると、ローンの手続き(金銭消費貸借契約や引き渡し日)の日程調整です。引き渡し後にすぐに工事を始める場合は、この期間にプランを固め、マンションであれば、管理組合に工事申請の手続きを行う必要があります。
  5. 8物件の引き渡しと工事開始
    物件の引き渡し後は、いつでも工事を開始できます。リノベーション会社との工事請負契約の締結や、金融機関によっては、物件のローンとリノベーションのローンと別に実行するところもありますので、その場合では、リノベーション部分の金銭消費貸借契約の締結などの手続きも必要となります。
    ローンの返済は、リノベーション工事期間中に始まります。その期間は、どうしても家賃とローンの返済の重複が生じます。この期間を短くするには、工事の空き期間をなるべく少なくなるようにスケジュールを組む必要がありますが、時期によっては工事が重なり、スムーズなスケジュール組みが難しいこともあります。事前にしっかりコミュニケーションを取っておくことが大切です。
  6. 9リノベーション完成引き渡しと引っ越し
    リノベーション工事が完成し不具合もなければ、最終的な引き渡しとなります。工事完了日の目途がついたら、賃貸借契約を解除しておきましょう。1ケ月前通知が一般的ですが、2ヶ月前通知のケースもありますので、事前確認が必要です。

気になる物件が見つかり、購入申し込みを入れると、急に手続きのスピードが速くなります。
このスピードに対応するには、やはり事前準備と、不動産会社やリノベーション会社としっかりコミュニケーションを取っておくことが大切です。

中古購入+リノベーションのより詳しい内容についてのご相談は、60分の無料相談会(60分ミーティング)にお申し込みください。

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