お悩み解決【2世帯住宅　相続相談】

不動産業界に携わって約12年、たくさんのお客様にお会いし、お手伝いをさせて頂きました。

売買・賃貸・不動産投資・賃貸管理など、様々な経験を積んできましたが、その中で経験してきた悩み相談についてお話をいたします。

今回の相談は、相続問題が絡んだ、2世帯住宅購入と売却のお話です。

【相談内容】
父が所有している土地に2世帯住宅を建てる計画をしています。
資金は住んでいるマンションの売却と、住宅ローンを利用する予定です。
ただ、兄弟が2人いるので、相続の時に何か問題が起こるのではと心配です。
良い方法はありますでしょうか？

お父様が所有されている土地に、家を建てる場合の相続問題。お父様はご高齢で住宅ローンは組めず、財産は、ほぼ家のみという状況です。

ご兄弟がいて、ご実家がある方は、将来、同じような悩みや疑問を抱く可能性がありますので、解決策のヒントとして、参考にご覧ください。

上記のような状況ですと、解決方法としては、おおまかに下記5パターンが考えられます。それぞれのポイントについても整理しておきましょう。

① 相続時に兄弟の土地持分を現金で買い取る。（場合によって借入）
・買い取れるだけの資金準備が必要

② 相続時に土地を3分の1ずつ、兄弟で所有権登記を行う
・兄弟の許可がないと売却が出来なくなる
・相続後、兄弟に地代の支払いを請求される可能性がある
・兄弟が土地持分のみ、第三者に売却してしまう可能性がある

③ お父様に相続分に見合った生命保険に加入して頂き、遺言書で土地は長男、現金は兄弟という形をとる。
・生命保険に加入できるか否か
・保険料は誰が支払うか

④ 相続時に家を売却して、現金を兄弟で分ける。
・住む家が無くなってしまう。
・2世帯住宅だと売却がしづらく、相場より安くなってしまう可能性がある

⑤ 　土地もお父様から買取り、全てご自身の所有にする。
・親子間売買を行うと、税務署から贈与ではないかと疑われる可能性があり、不動産鑑定士に依頼して、売却価格を決める必要性がある。
・ご実家の取得価格が不明の場合、多額の譲渡所得税が必要な可能性がある。
・親子間売買でも融資を受ける場合は、仲介会社作成の契約書が必要、仲介手数料等の諸費用がかかる。
・銀行によっては、親子間売買の融資が受けにくい。

因みに、お父様の土地を利用する事になりますが、無料での使用貸借が認められているため、基本的にお父様に地代を支払う必要はありません。

それぞれ、メリットデメリットがございますが、③④⑤は、金銭的な負担等が増える可能性がありますので、一般的に①②を選ぶ方が多いと思います。

ご相談頂いた方も、①②でどちらにするか悩まれましたが、②にすると、自分の代では問題なくとも、将来、自身の子供や兄弟の子供達へ相続された時、揉める可能性が残ってしまうため、①を選ばれました。

また、2世帯住宅も、将来売却がしやすいよう通常の戸建を建てることにされています。

土地の評価をしてみると、幸いマンション売却で手元に残るお金で、持分をご兄弟から買い取ることができそうなのも、大きな理由でした。

因みに、兄弟から持分を買取りの場合、兄弟は受け取った金額に対し、贈与税等がかかるのでは？と疑問に思ったので、税理士に確認すると、代償分割という制度があり、遺産分割協議書に代償分割として◯◯万円兄弟に支払った記載をすれば、税金はかからないようです。

相続では、税金や相続時の持分など、法律や制度を事前に調べることは大切ですが、それ以上に相続は争族にならない事が重要です。

そのため、事前にお父様とご兄弟全員で話合い、理解を頂き、念のため書面に残しておくようアドバイスをさせて頂きました。
争族にならぬよう、よく話し合うことから始めてください。

※税金に関する事は、将来的に変更になる可能性もございますので、必ず税務署等にご確認ください。