不動産売却時に知っておくべき媒介契約の種類と違い

不動産を売却するとき、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれの違いと媒介契約を結ぶ際に注意すべきポイントについて解説します。

不動産を売却するときに結ぶ「媒介契約」とは?

所有するマンションや土地などの不動産を売却するときは、個人で買い手を探して売却のための手続きを進めていくのは難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

媒介契約とは、不動産を売りたい人が、売却の仲介を依頼する不動産会社との間で交わす契約のことです。媒介契約を締結した不動産会社は、不動産を売りたい人(売主)と不動産を買いたい人(買主)の間に入って、両者を結びつける役割を担います。

売買のほかには、不動産の交換や賃貸借の際にも媒介契約を結ぶケースがあります。また、仲介をする会社はどんな会社でもいいというわけではなく、宅地建物取引業免許を受けた「宅地建物取引業者」でなくてはなりません。

さらに媒介契約は、宅地建物取引業法によって、媒介契約の内容を記した書面の交付義務、媒介報酬の制限、媒介契約に従って行う活動方法などについての各種ルールが定められています。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。このうち一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのに対し、専属専任媒介契約と専属専任媒介契約では1社にしか契約できません。以下、さらに詳しくそれぞれの特徴と違いを見ていきましょう。

専属専任媒介

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。専属専任媒介契約を結ぶとほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と似ているのですが、大きく違うのは、売主として買主を自分で見つけたとしても必ず専任媒介契約を結んでいる不動産会社を通して契約をしなければならない点です。

つまり、もし友人がご自身の家を現金で購入する話を貰い、仲介手数料が勿体無いから直接契約をの要望があっても、契約をしている仲介会社を通し、仲介手数料を支払う必要があります。
契約の有効期限は最大3ヶ月(更新可)です。また、不動産会社は専属専任媒介契約成立から5日以内に仲介を受けた物件の情報をREINS(レインズ・不動産流通標準情報システム)へ登録すること、1週間に1回以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することが義務付けられています。メリットとしては、売却の窓口を一本化でき、不動産会社に最優先で売却活動をしてもらえます。

主な制約事項
1. 複数業者への売却依頼不可
2. REINSへの登録義務あり(契約成立から5日以内)
3. 売主への報告義務あり(1週間に1回以上)
4. 自己発見取引不可

専任媒介

専属専任媒介と同様、不動産会社1社だけに依頼する媒介契約で、専任媒介契約を結ぶとほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。ただし、売主が自分で買い手を見つけた場合は、不動産会社を通さなくても買主と契約ができます。

REINSへの物件情報の登録が義務付けられているのは専任媒介契約と同じです。依頼者への仲介業務の実施状況の報告は、2週間に1回以上の頻度となっています。不動産会社の力も借りたいけれど、自力で買い手を探す可能性も残しておきたいときはこの契約が向いています。

主な制約事項
1. 複数業者への売却依頼不可
2. REINSへの登録義務あり(契約成立から7日以内)
3. 売主への報告義務あり(2週間に1回以上)
4. 自己発見取引可能

一般媒介

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる媒介契約です。原則としては契約に有効期限はなく、REINSへの登録義務もありません。自力で買い手を探して不動産会社を利用せず契約することもできます。ほかにどの不動産会社と媒介契約を結んでいるかを通知する明示型と、通知しない非明示型があります。

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できるので、情報が広く早く購入希望者に届きやすく、業者間の競争意識が生まれます。逆に多くの不動産会社に依頼してしまうと、不動産会社からすると収益になる可能性が低くなりますので、あまり力を入れて売却活動をしなくなってしまう可能性もあります。
そのため、複数社に依頼するにしても多くても3社までがおすすめです。

主な制約事項
1. 複数業者への売却依頼が可能
2. REINSへの登録義務なし(業者が判断して登録することもできる)
3. 売主への報告義務なし
4. 自己発見取引可能

媒介契約を結ぶ際の注意点

媒介契約の種類に関係なく媒介契約を結ぶときは、事前にいくつか確認しておくべきことがあります。

売却の時期・価格・売却活動方法などの希望を伝える

期限を設けたいならその時期、希望する売却価格、売却活動の内容などについて明確に希望を伝えておきましょう。売却について他人に知られたくない場合は広告宣伝を控えるケースもあります。

サービス内容の確認をする

折込チラシやネット広告など広告宣伝の方法、一般媒介の場合はREINSへの登録、報告の仕方と内容、その他のサービスの内容についても事前に確認しておきましょう。

媒介契約の解除条件の確認をする

依頼者が媒介契約を解除できる条件が媒介契約書に書いてあるはずです。たとえば「不動産会社が媒介契約に定められた業務を誠実に遂行しない場合」などです。その内容を確かめておきましょう。また、不動産会社側も、依頼者が何らかの約束違反をしたときには媒介契約を解除できるよう定められています。

仲介手数料の確認をする

不動産会社に支払う仲介手数料の額や支払時期も媒介契約書に明記してあります。疑問点があれば確認と十分な協議を行い、納得した上で契約しましょう。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ契約内容に違いがあります。今後どのように売却活動を進めていくかによって、どの媒介契約を選ぶべきか変わってきます。それぞれの特徴をしっかり理解した上で、自分に合った媒介契約を結ぶようにしましょう。不動産売却時には、ぜひ上記を参考に検討してみてください。

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