住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例【中古購入とリノベーション】

家の購入資金を両親から援助してもらう時、家族であってもお金のやり取りは贈与にあたり、贈与税の課税対象になります。贈与税は、受け取った人が納税する必要があります。

親からしたら、せっかく子供のためにと思って資金援助をしたのに、思わぬところで余計な費用負担をさせてしまったということも。
そういうことにならないように、両親からの資金援助を考えている方に知っておいて欲しいのが、一定の要件を満たせば、贈与税が非課税になる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」という制度です。

• 住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とは
• 住宅の種類や契約締結日によって異なる贈与税非課税の限度額
• 省エネ等の住宅かそれ以外の住宅かによる限度額の違い
• 購入に掛かる消費税率による限度額の違い
• 住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例を受けるための要件
• 贈与を受ける人の要件
• 新築・取得・増改築等をする住宅の要件
• 住宅取得資金の贈与税の非課税の特例を受けるための手続き
• 間違えやすい住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例のポイント
• 中古購入＋リノベーションでの適用は？

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とは

贈与税を扱う国税庁のタックスアンサーによると、

「平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります。」

とあります。

両親や祖父母から、「自宅を建てる」「自宅を購入する」「自宅をリフォーム・リノベーション・増築する」資金をもらった場合、一定の要件（受け取る人の要件＋自宅の要件）を満たす場合には、限度額まで、贈与税が非課税になります。という制度です。
限度額は、住宅の種類や契約締結日、購入に係る消費税率によっても異なります。

住宅の種類や契約締結日によって異なる贈与税非課税の限度額

省エネ等の住宅かそれ以外の住宅かによる限度額の違い

限度額が変わる基準のひとつに、「省エネ等住宅」か「それ以外の住宅」かがあります。

省エネ等住宅とは、次のいずれかに適合する住宅で、

1. 省エネルギー性の高い住宅（断熱等性能要求4又は一次エネルギー消費量等級4以上であること）
2. 耐震性の高い住宅（耐震等級2以上又は免震建築物）
3. バリアフリー性の高い住宅（高齢者等配慮等対策等級3以上）

以下の書類を贈与税の申告書に添付することで、その事実を証明された住宅をいいます。

• 住宅性能証明書
• 建設住宅性能評価書のコピー
• 長期優良住宅建築等計画の認定通知書のコピー＋住宅用家屋証明書（そのコピー）or認定長期優良住宅建築証明書
• 低炭素建築物新築等計画の認定通知書のコピー＋住宅用家屋証明書（そのコピー）or認定低炭素住宅建築証明書

※リフォームやリノベーションした場合には、省エネ等基準に適合させるための工事であることについての証明がされた「増改築等工事証明書」を「住宅性能証明書」又は「建設住宅性能評価書の写し」に代えることができます。

購入に掛かる消費税率による限度額の違い

もう一つの基準は、購入や新築、リフォーム・リノベーション・増築に係る対価に含まれる消費税率が10％かそうでないかです。
新築やリフォーム・リノベーション・増築は、業者が関わるため、消費税は8％か10％に分けられますが、中古マンションや中古戸建て購入は、不動産会社が売主の物件は消費税が掛かりますが、個人間売買の場合は消費税が掛かりませんので、誰から買うかによって分かれることになります。

■消費税率が8％もしくは中古住宅を個人から購入し消費税が掛からない場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ住宅等	それ以外の住宅
平成28年1月1日～令和2年3月31日	1,200万円	700万円
令和2年4月1日～令和3年3月31日	1,000万円	500万円
令和3年4月1日～令和3年12月31日	800万円	300万円

■消費税率が10％である場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ住宅等	それ以外の住宅
平成31年4月1日～令和2年3月31日	3,000万円	2,500万円
令和2年4月1日～令和3年3月31日	1,500万円	1,000万円
令和3年4月1日～令和3年12月31日	1,200万円	700万円

(注1) 既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります（一定の場合を除く）。但し、消費税率10％の表における非課税限度額は、平成31年3月31日までに契約を締結し、既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。
また、平成31年4月1日以後に契約を締結して非課税の特例の適用を受ける場合の受贈者ごとの非課税限度額は、上記の表の金額のうちいずれか多い金額となります。

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例を受けるための要件

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例を受けるには、取得等をする住宅の要件と贈与を受ける人の要件と二つの要件を満たす必要があります。

贈与を受ける人の要件

非課税の特例を受けるには、贈与を受ける人が以下の要件をすべて満たす必要があります。

1. 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（子や孫）であること。
2. 贈与を受けた年の1月1日に、20歳以上であること。
3. 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること
4. 贈与を受けた年の年分の合計所得金額が2,000万円以下である。
5. 平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと。
6. 配偶者や親族などの一定の特別の関係がある人から取得した住宅ではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。
7. 贈与の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて新築・購入・リフォーム等をすること。
8. 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。

※配偶者の父母や祖父母は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。
※贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
※受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。
※贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

新築・取得・増改築等をする住宅の要件

• 対象となる住宅の敷地の用となる土地の取得も含まれます。
• 日本国内にあるものに限られます。

【新築または取得の要件】

1. 登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物はその専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下で、かつ、床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
2. 次のいずれかに該当する住宅であること。
1. 新築住宅
2. 中古住宅で、取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの。
   (注) 耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
3. 中古住宅で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの
4. 上記のいずれにも該当しない中古住宅で、取得の日までに取得以後耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までに耐震基準に適合することの証明書等により証明がされたもの

【リフォーム・リノベーション・増築の要件】

1. 増改築後の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物はその専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下で、かつ、床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
2. 自己が所有し居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
3. 工事に要した費用が100万円以上であり、費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

住宅取得資金の贈与税の非課税の特例を受けるための手続き

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日の間に、適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、必要書類を添付して、納税地の税務署に提出します。

間違えやすい住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例のポイント

配偶者の両親や祖父母からの贈与は受けられるかどうか。

自分の両親や祖父母からのみの贈与が対象となりますので、配偶者の両親や祖父母からの贈与には、特例は適用されません。

祖父母と両親の両方から贈与を受けた場合に、限度額はそれぞれの贈与に適用されるか

限度額は、贈与される側に適用されるため、両方から贈与を受けた場合でも限度額は変わりません。

両親又は祖父母から居住用不動産そのものを贈与された場合は特例の適用があるか

金銭の贈与が対象となるため、不動産の贈与には非課税の特例は適用されません。

住宅ローンの繰り上げ返済のための資金贈与に特例の適用はあるか

住宅ローンを返済するための資金は、住宅を新築・取得、リフォーム・リノベーション・増築に当たらないため適用されません。

中古購入＋リノベーションでの適用は？

中古マンションや中古戸建を購入してリノベーションをしようと考えている場合、売主は個人の方（居住中物件）がほとんどです。
個人からの住宅取得に関する資金の贈与は、省エネ等住宅である場合は、800万～1,200万、それ以外の住宅の場合は、300万～700万が非課税の限度額となります。

翻って、リノベーションは、契約の相手が課税業者になることがほとんどで、消費税は10％になります。
そうすると、リノベーションに係る資金の贈与は、省エネ住宅である場合は、1,200万～3,000万、それ以外の住宅の場合は、700万～1,200万が非課税の限度額となります。

両親もしくは祖父母からの資金援助によって、中古住宅を購入してリノベーションを検討している方は、リノベーション費用に充当した方が、贈与税の非課税限度額が多く利用できそうです。

と思って、そういうことが可能かどうか税理士に確認したところ、リフォーム・リノベーション・増改築に関しては、既に所有している自己居住用不動産が対象となるため、所有権移転とリノベーションがほぼ同時期に行われる、中古マンション購入（中古戸建購入）×リノベーションは、購入に対してのみ適用可能ではないかとの回答がありました。

これは解釈の仕方によることもあると思いますので、実際に中古購入リノベーションでこの特例の適用をお考えの方は、税理士もしくは国税庁に問い合わせてみることをお勧めします。

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